新住房策論——中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展智庫(kù)第4屆高層論壇在京舉行

2011年3月2日，“住房理論與政策——中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展智庫(kù)第4屆高層論壇”在中國(guó)人民大學(xué)隆重舉行。會(huì)議由中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展智庫(kù)理事會(huì)、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展研究中心和中國(guó)人民大學(xué)馬克思主義研究院共同主辦。中國(guó)社科院副院長(zhǎng)、學(xué)部委員李揚(yáng)，中國(guó)人民大學(xué)副校長(zhǎng)林崗出席論壇并致詞，住房與建設(shè)部原副部長(zhǎng)宋春華，全國(guó)人大代表、中國(guó)社科院馬研院院長(zhǎng)程恩富，住房與建設(shè)部政策研究中心主任陳淮，全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)社科院學(xué)部委員李崇富，國(guó)務(wù)院參事任玉嶺，中國(guó)社科院學(xué)部委員、財(cái)貿(mào)所原所長(zhǎng)楊圣明，國(guó)務(wù)院國(guó)資委研究局副局長(zhǎng)楚序平，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心社會(huì)發(fā)展部原部長(zhǎng)丁寧寧，國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部副主任步德迎等出席論壇并發(fā)表演講。會(huì)議分別由中國(guó)人民大學(xué)馬克思主義學(xué)院院長(zhǎng)秦宣、中國(guó)社科院馬研院原理部主任胡樂明等主持。來(lái)自全國(guó)各研究機(jī)構(gòu)、高校和政府部門的100多位專家學(xué)者圍繞論壇中心議題——“住房理論與政策”進(jìn)行了廣泛深入的研討。

與會(huì)者一致認(rèn)為，近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)畸高、上漲過(guò)快，住房問題已成為社會(huì)問題和政治問題，成為全社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn)。論壇深入剖析了現(xiàn)階段住房問題之所以形成，根本原因主要是住房過(guò)度市場(chǎng)化、地方政府“土地財(cái)政”主導(dǎo)、既得利益者官商聯(lián)合導(dǎo)致住房改革與管理乏力等。一旦房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步膨脹和破裂，將危及社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)家安全。

本屆論壇提出，要認(rèn)真貫徹落實(shí)最近中央在住房問題的一系列調(diào)控政策，在住房領(lǐng)域建立“基礎(chǔ)—主導(dǎo)”型雙重調(diào)節(jié)機(jī)制，實(shí)行“以公租房為主體、以商品房和私租房為輔”的城市“新住房策論”，從根本上解決我國(guó)住房問題。一方面發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)資源配置的基礎(chǔ)性作用，提高資源配置的效率。另一方面通過(guò)政府有效干預(yù)，把住房既是生活必需品又具有投資性功能的屬性更多復(fù)歸到生活必需品屬性，將住房投資性功能限制在較小范圍。通過(guò)政府有效干預(yù)和政策完善，糾正國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)度依賴房地產(chǎn)的不健康行為。通過(guò)政府主導(dǎo)，大力提供保障性住房，實(shí)現(xiàn)住房領(lǐng)域的公正公平，體現(xiàn)住房的民生性、公益性、政治性，讓廣大普通民眾和弱勢(shì)群體“住有所居”，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定和諧。

這次論壇開在“兩會(huì)”前夕，希望能為我國(guó)住房制度的發(fā)展和“兩會(huì)”代表建言獻(xiàn)策帶來(lái)積極意義。

出席論壇的還有白雪秋、丁冰、許為民、周溯源、余斌、毛立言、黃紀(jì)蘇、張旭、夏小林、唐鈞、倪鵬飛、湯貢亮、潘建偉、何干強(qiáng)、王宏波、周文、劉美平、胡榮華、趙光瑞等知名專家學(xué)者。

與會(huì)專家學(xué)者還對(duì)住房領(lǐng)域的一些具體問題提出了各自不同的觀點(diǎn)和建言：

李揚(yáng)在致辭中提出，住房問題是重要的民生問題。中央長(zhǎng)期以來(lái)非常重視住房建設(shè)，改革開放以來(lái)，城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了很大的改善，取得了不小的成績(jī)。但目前城鎮(zhèn)住房制度存在問題比較突出，主要是因?yàn)闆]有分清住房制度和房地產(chǎn)制度，房地產(chǎn)業(yè)定位偏離民生，住房供給過(guò)度市場(chǎng)化，基本住房保障嚴(yán)重缺位。住房問題對(duì)和諧社會(huì)的構(gòu)建產(chǎn)生了很大的負(fù)面影響。可喜的是中央政府已經(jīng)意識(shí)這一問題的嚴(yán)重性，并且出臺(tái)了許多政策和措施來(lái)抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲和不斷完善住房保障制度。當(dāng)然，住房問題的解決是一個(gè)漸進(jìn)過(guò)程，需要廣大的理論工作者深入研究與探討，進(jìn)一步積極建議獻(xiàn)策，為實(shí)現(xiàn)十七大提出的讓老百姓住有所居的目標(biāo)發(fā)揮重要而積極的作用。

程恩富認(rèn)為，針對(duì)不同的群體采取不同的政策措施，是實(shí)現(xiàn)住房公平的關(guān)鍵，也是引導(dǎo)住房市場(chǎng)健康發(fā)展，使房?jī)r(jià)回歸合理水平的重要手段。但現(xiàn)有保障性住房層次劃分過(guò)于復(fù)雜，保障性住房層次越多，管理的成本就越高，制度建設(shè)就越復(fù)雜，效率就越低。他提出，總體上分為公租房、私租房、商品房三大類，并實(shí)行“以公租房為主體、以商品房和私租房為輔”。其中，依據(jù)各個(gè)城鎮(zhèn)的政府實(shí)力和居民收入等狀況，公租房建設(shè)可分多個(gè)檔次。對(duì)于高收入以上人群，其住房問題自我解決的能力強(qiáng)，這部分人的住房問題可通過(guò)市場(chǎng)來(lái)完成。

南京財(cái)經(jīng)大學(xué)當(dāng)代馬克思主義中國(guó)化研究中心主任何干強(qiáng)提出公有制為基礎(chǔ)的“新住房租賃制”改革目標(biāo)。他認(rèn)為“住宅私有體制”存在多種弊端，在住房體制上無(wú)法實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義公有制與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的有效結(jié)合，“新住房租賃制”是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的住房新體制，能夠?qū)崿F(xiàn)公有制土地供給與住房建設(shè)公有制供給的統(tǒng)一，徹底改變公有制土地供給與住房建設(shè)私有供給的矛盾。“新住房租賃制”不是回到傳統(tǒng)的舊體制，而是合理計(jì)劃、統(tǒng)一管理的新體制，并論證了向 “新住房租賃制”過(guò)渡具有現(xiàn)實(shí)可能性。

李崇富提出，我國(guó)要真正解決城市房?jī)r(jià)問題，就必須認(rèn)真反思，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，以“壯士斷腕”的決心，從根本上調(diào)整思路，朝著正確方向，深化我國(guó)住房制度特別是商品房制度的改革，中央和各級(jí)地方政府必須堅(jiān)決、果斷和有步驟地終止“賣地財(cái)政”。要認(rèn)識(shí)到解決廣大市民基本住房的極端重要性和目前問題的嚴(yán)重性，在社會(huì)主義制度下，房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)而不應(yīng)是支柱性產(chǎn)業(yè)，人民群眾獲得基本住房，是最起碼的基本生活條件，不能以此作為一般商品，以新自由主義做法，讓扭曲的市場(chǎng)自發(fā)地投機(jī)炒作，必須讓普通住房回歸居住功能和民生本性。

任玉嶺提出，我們國(guó)家的住房問題是城市化推進(jìn)中的新居民及新生代城市居民的雙重需求引發(fā)的，如何解決好有市民資格的新生代居民及尚無(wú)市民資格而已經(jīng)成為城市發(fā)展不可缺少的新居民的住房問題，是我們當(dāng)今住房問題的中心和主體；住房建設(shè)的服務(wù)方向應(yīng)該是要為“住有所居”盡職盡責(zé)而不是為有錢人服務(wù)，我們的住房建設(shè)，一定要從它的民生性、公益性、政治性考慮，著力擴(kuò)大保障性住房建設(shè)問題，重點(diǎn)應(yīng)是“可承受性”住房，要把廣大普通老百姓的“剛性需求”作為住房建設(shè)的服務(wù)方向，把解決農(nóng)民工住房問題作為重頭戲；金融要把支持保障性住房建設(shè)作為重要使命和應(yīng)擔(dān)負(fù)的重要責(zé)任；建議住房建設(shè)一定要在設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上先定價(jià)后招標(biāo)；同時(shí)建議住房建設(shè)不要過(guò)分集中搞睡城，既解決工薪階層就近上班，利于學(xué)習(xí)與工作，又利于改善城市交通。

中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所研究員倪鵬飛提出，解決住房問題需要配套制度的改革，這也是住房問題解決起來(lái)比較難的根本原因。要從根本上解決住房問題，必須建立從配套環(huán)境到具體制度的一整套制度，例如：建立城鄉(xiāng)全覆蓋的住房保障體系、建立城鄉(xiāng)一體的住房開發(fā)與交易體系、改革土地使用與監(jiān)管制度、重構(gòu)中央與地方分權(quán)的制度安排、構(gòu)建商業(yè)性與政策性相結(jié)合的住房金融制度、實(shí)行以就業(yè)為基本條件的戶籍制度、完善政績(jī)考核機(jī)制，突出住房保障指標(biāo)等。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院院長(zhǎng)湯貢亮提出，房地產(chǎn)稅改革勢(shì)在必行，但是房地產(chǎn)稅不應(yīng)以調(diào)控房?jī)r(jià)為直接目標(biāo)，而應(yīng)以房地產(chǎn)稅改革為切入點(diǎn)，帶動(dòng)財(cái)產(chǎn)稅制和地方稅制建設(shè)。由于房地產(chǎn)稅的轉(zhuǎn)嫁，其稅負(fù)歸宿不確定，其對(duì)價(jià)格的影響不確定。想通過(guò)征收房地產(chǎn)稅來(lái)降低房?jī)r(jià)的想法，無(wú)法獲得理論上的支持，僅是一廂情愿。因此不能將調(diào)控目標(biāo)直接對(duì)準(zhǔn)房?jī)r(jià)，而應(yīng)對(duì)準(zhǔn)打擊炒房和過(guò)多囤房行為，間接增加住房供給和降低房?jī)r(jià)。房產(chǎn)稅的改革只是一個(gè)切入點(diǎn)，而不是改革的全部。需要將房地產(chǎn)稅的改革與房地產(chǎn)稅收體系的完善，與地方財(cái)稅體系的建設(shè)，與包括土地出讓金在內(nèi)的房地產(chǎn)租稅費(fèi)體系完善，與稅收征管體系的建設(shè)統(tǒng)籌考慮，綜合改革。因此，它是一個(gè)長(zhǎng)期系統(tǒng)的工程，需要分步推進(jìn)。

楊圣明認(rèn)為，住房我們現(xiàn)在只依靠市場(chǎng)買賣，這條腿太單一。應(yīng)該實(shí)行三種辦法，即市場(chǎng)化的1/3，半市場(chǎng)化的1/3，完全不要市場(chǎng)的、純出租的、不能買賣的1/3，國(guó)家房屋的模式應(yīng)該是各1/3，不是百分之百的房子都能買賣。我們應(yīng)該兩條腿走路，一個(gè)是市場(chǎng)化，一個(gè)是租賃化，現(xiàn)在只走了市場(chǎng)化，租賃化的不夠。

西安交通大學(xué)社會(huì)工程研究中心主任王宏波提出，社會(huì)分層視角下的實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，收入成為決定人們住房面積、住房套數(shù)、有無(wú)產(chǎn)權(quán)以及產(chǎn)權(quán)歸屬的重要因素。根據(jù)我國(guó)房?jī)r(jià)飛漲和貧富分化的現(xiàn)狀，結(jié)合社會(huì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律，整合各收入階層的價(jià)值目標(biāo)，對(duì)我國(guó)住房政策提出四點(diǎn)建議：(1)提高居民的生活水平，加大收入分配的改革力度，保障和改善民生；(2)抑制住房投資、投機(jī)行為，保證住房的有效供應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；(3)針對(duì)各種收入群體制定不同的住房政策，明確政策對(duì)象和目標(biāo)，發(fā)揮商品房與保障性住房的互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)；(4)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，豐富細(xì)化保障性住房的供應(yīng)層次，嚴(yán)格控制保障性住房的準(zhǔn)入資格。

中國(guó)社科院社會(huì)政策研究中心秘書長(zhǎng)唐鈞提出，目前中國(guó)社會(huì)結(jié)構(gòu)落后于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)大約15年，中產(chǎn)階層不發(fā)達(dá)，這是產(chǎn)生當(dāng)前諸多社會(huì)矛盾問題的重要原因，應(yīng)“讓普通老百姓中產(chǎn)起來(lái)”。在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，我們只有房地產(chǎn)政策，根本就沒有住房社會(huì)政策，如果房地產(chǎn)是解決住房問題的唯一選擇，就好比不準(zhǔn)老百姓在家里開伙，要吃飯必須上飯店，其結(jié)果可想而知。普通居民的住房問題應(yīng)該主要由政府通過(guò)住房社會(huì)政策——也可以理解為“保障性住房”來(lái)解決。從理論上講，每一個(gè)公民在其一生中應(yīng)該有一次機(jī)會(huì)得到政府以成本價(jià)供應(yīng)的住宅。同時(shí)，這套房子還應(yīng)該有機(jī)會(huì)成為公民的私人財(cái)產(chǎn)。經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該是住房社會(huì)政策的重點(diǎn)，但多建廉租房不是好主意，人為地將低收入群體聚集到一起居住，質(zhì)量、管理均得不到保證，這些“公共房屋”最后淪為“貧民區(qū)”的可能性很大。

南京財(cái)經(jīng)大學(xué)當(dāng)代馬克思主義中國(guó)化研究中心秘書長(zhǎng)趙光瑞借鑒日本高速增長(zhǎng)時(shí)期的公共住房政策經(jīng)驗(yàn)，提出在我國(guó)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有限的情況下，市場(chǎng)無(wú)法解決大部分人的居住問題，政府的公共住房供給政策應(yīng)該發(fā)揮主導(dǎo)作用。公共住房政策應(yīng)首先以調(diào)節(jié)收入分配為首要和主要目標(biāo)，正確處理住房政策與房地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系。公共住房政策的主體責(zé)任必須明確，有法律依據(jù)，嚴(yán)格執(zhí)行計(jì)劃。住房政策應(yīng)目標(biāo)明確，確保公平性與公共性，應(yīng)具有分享經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，惠及全體國(guó)民甚至企業(yè)。應(yīng)辨證看待自有住房問題，住房自有率下降的同時(shí)應(yīng)該是租住環(huán)境的改善，如人均居住面積、居住環(huán)境等，使總體居住條件仍然是趨于改善的。

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)研究生部主任周文提出從體制上解決地方政府的土地財(cái)政問題、改革地方政府GDP考核機(jī)制、改革國(guó)有銀行績(jī)效考評(píng)機(jī)制：從盈利到社會(huì)責(zé)任、盡快實(shí)現(xiàn)商品房、廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房的無(wú)縫連接等觀點(diǎn)。

學(xué)者們還討論了取消商品房預(yù)售制度、嚴(yán)格限定土地交易等問題。

（編輯：劉偉偉）