新住房策論——中國經濟社會發展智庫第4屆高層論壇在京舉行

2011年3月2日，“住房理論與政策——中國經濟社會發展智庫第4屆高層論壇”在中國人民大學隆重舉行。會議由中國經濟社會發展智庫理事會、中國社會科學院經濟社會發展研究中心和中國人民大學馬克思主義研究院共同主辦。中國社科院副院長、學部委員李揚，中國人民大學副校長林崗出席論壇并致詞，住房與建設部原副部長宋春華，全國人大代表、中國社科院馬研院院長程恩富，住房與建設部政策研究中心主任陳淮，全國政協委員、中國社科院學部委員李崇富，國務院參事任玉嶺，中國社科院學部委員、財貿所原所長楊圣明，國務院國資委研究局副局長楚序平，國務院發展研究中心社會發展部原部長丁寧寧，國家信息中心經濟預測部副主任步德迎等出席論壇并發表演講。會議分別由中國人民大學馬克思主義學院院長秦宣、中國社科院馬研院原理部主任胡樂明等主持。來自全國各研究機構、高校和政府部門的100多位專家學者圍繞論壇中心議題——“住房理論與政策”進行了廣泛深入的研討。

與會者一致認為，近年來我國房價畸高、上漲過快，住房問題已成為社會問題和政治問題，成為全社會關注焦點。論壇深入剖析了現階段住房問題之所以形成，根本原因主要是住房過度市場化、地方政府“土地財政”主導、既得利益者官商聯合導致住房改革與管理乏力等。一旦房地產泡沫進一步膨脹和破裂，將危及社會穩定和國家安全。

本屆論壇提出，要認真貫徹落實最近中央在住房問題的一系列調控政策，在住房領域建立“基礎—主導”型雙重調節機制，實行“以公租房為主體、以商品房和私租房為輔”的城市“新住房策論”，從根本上解決我國住房問題。一方面發揮市場對資源配置的基礎性作用，提高資源配置的效率。另一方面通過政府有效干預，把住房既是生活必需品又具有投資性功能的屬性更多復歸到生活必需品屬性，將住房投資性功能限制在較小范圍。通過政府有效干預和政策完善，糾正國民經濟發展過度依賴房地產的不健康行為。通過政府主導，大力提供保障性住房，實現住房領域的公正公平，體現住房的民生性、公益性、政治性，讓廣大普通民眾和弱勢群體“住有所居”，實現“居者有其屋”，維護社會的穩定和諧。

這次論壇開在“兩會”前夕，希望能為我國住房制度的發展和“兩會”代表建言獻策帶來積極意義。

出席論壇的還有白雪秋、丁冰、許為民、周溯源、余斌、毛立言、黃紀蘇、張旭、夏小林、唐鈞、倪鵬飛、湯貢亮、潘建偉、何干強、王宏波、周文、劉美平、胡榮華、趙光瑞等知名專家學者。

與會專家學者還對住房領域的一些具體問題提出了各自不同的觀點和建言：

李揚在致辭中提出，住房問題是重要的民生問題。中央長期以來非常重視住房建設，改革開放以來，城鎮居民的住房條件得到了很大的改善，取得了不小的成績。但目前城鎮住房制度存在問題比較突出，主要是因為沒有分清住房制度和房地產制度，房地產業定位偏離民生，住房供給過度市場化，基本住房保障嚴重缺位。住房問題對和諧社會的構建產生了很大的負面影響。可喜的是中央政府已經意識這一問題的嚴重性，并且出臺了許多政策和措施來抑制房價的過快上漲和不斷完善住房保障制度。當然，住房問題的解決是一個漸進過程，需要廣大的理論工作者深入研究與探討，進一步積極建議獻策，為實現十七大提出的讓老百姓住有所居的目標發揮重要而積極的作用。

程恩富認為，針對不同的群體采取不同的政策措施，是實現住房公平的關鍵，也是引導住房市場健康發展，使房價回歸合理水平的重要手段。但現有保障性住房層次劃分過于復雜，保障性住房層次越多，管理的成本就越高，制度建設就越復雜，效率就越低。他提出，總體上分為公租房、私租房、商品房三大類，并實行“以公租房為主體、以商品房和私租房為輔”。其中，依據各個城鎮的政府實力和居民收入等狀況，公租房建設可分多個檔次。對于高收入以上人群，其住房問題自我解決的能力強，這部分人的住房問題可通過市場來完成。

南京財經大學當代馬克思主義中國化研究中心主任何干強提出公有制為基礎的“新住房租賃制”改革目標。他認為“住宅私有體制”存在多種弊端，在住房體制上無法實現社會主義公有制與市場經濟的有效結合，“新住房租賃制”是適應市場經濟條件下的住房新體制，能夠實現公有制土地供給與住房建設公有制供給的統一，徹底改變公有制土地供給與住房建設私有供給的矛盾。“新住房租賃制”不是回到傳統的舊體制，而是合理計劃、統一管理的新體制，并論證了向 “新住房租賃制”過渡具有現實可能性。

李崇富提出，我國要真正解決城市房價問題，就必須認真反思，統一認識，以“壯士斷腕”的決心，從根本上調整思路，朝著正確方向，深化我國住房制度特別是商品房制度的改革，中央和各級地方政府必須堅決、果斷和有步驟地終止“賣地財政”。要認識到解決廣大市民基本住房的極端重要性和目前問題的嚴重性，在社會主義制度下，房地產業是基礎性產業而不應是支柱性產業，人民群眾獲得基本住房，是最起碼的基本生活條件，不能以此作為一般商品，以新自由主義做法，讓扭曲的市場自發地投機炒作，必須讓普通住房回歸居住功能和民生本性。

任玉嶺提出，我們國家的住房問題是城市化推進中的新居民及新生代城市居民的雙重需求引發的，如何解決好有市民資格的新生代居民及尚無市民資格而已經成為城市發展不可缺少的新居民的住房問題，是我們當今住房問題的中心和主體；住房建設的服務方向應該是要為“住有所居”盡職盡責而不是為有錢人服務，我們的住房建設，一定要從它的民生性、公益性、政治性考慮，著力擴大保障性住房建設問題，重點應是“可承受性”住房，要把廣大普通老百姓的“剛性需求”作為住房建設的服務方向，把解決農民工住房問題作為重頭戲；金融要把支持保障性住房建設作為重要使命和應擔負的重要責任；建議住房建設一定要在設計的基礎上先定價后招標；同時建議住房建設不要過分集中搞睡城，既解決工薪階層就近上班，利于學習與工作，又利于改善城市交通。

中國社科院財貿所研究員倪鵬飛提出，解決住房問題需要配套制度的改革，這也是住房問題解決起來比較難的根本原因。要從根本上解決住房問題，必須建立從配套環境到具體制度的一整套制度，例如：建立城鄉全覆蓋的住房保障體系、建立城鄉一體的住房開發與交易體系、改革土地使用與監管制度、重構中央與地方分權的制度安排、構建商業性與政策性相結合的住房金融制度、實行以就業為基本條件的戶籍制度、完善政績考核機制，突出住房保障指標等。

中央財經大學稅務學院院長湯貢亮提出，房地產稅改革勢在必行，但是房地產稅不應以調控房價為直接目標，而應以房地產稅改革為切入點，帶動財產稅制和地方稅制建設。由于房地產稅的轉嫁，其稅負歸宿不確定，其對價格的影響不確定。想通過征收房地產稅來降低房價的想法，無法獲得理論上的支持，僅是一廂情愿。因此不能將調控目標直接對準房價，而應對準打擊炒房和過多囤房行為，間接增加住房供給和降低房價。房產稅的改革只是一個切入點，而不是改革的全部。需要將房地產稅的改革與房地產稅收體系的完善，與地方財稅體系的建設，與包括土地出讓金在內的房地產租稅費體系完善，與稅收征管體系的建設統籌考慮，綜合改革。因此，它是一個長期系統的工程，需要分步推進。

楊圣明認為，住房我們現在只依靠市場買賣，這條腿太單一。應該實行三種辦法，即市場化的1/3，半市場化的1/3，完全不要市場的、純出租的、不能買賣的1/3，國家房屋的模式應該是各1/3，不是百分之百的房子都能買賣。我們應該兩條腿走路，一個是市場化，一個是租賃化，現在只走了市場化，租賃化的不夠。

西安交通大學社會工程研究中心主任王宏波提出，社會分層視角下的實證研究發現，收入成為決定人們住房面積、住房套數、有無產權以及產權歸屬的重要因素。根據我國房價飛漲和貧富分化的現狀，結合社會學和經濟學規律，整合各收入階層的價值目標，對我國住房政策提出四點建議：(1)提高居民的生活水平，加大收入分配的改革力度，保障和改善民生；(2)抑制住房投資、投機行為，保證住房的有效供應，促進房地產業健康發展；(3)針對各種收入群體制定不同的住房政策，明確政策對象和目標，發揮商品房與保障性住房的互補優勢；(4)加強保障性住房建設，豐富細化保障性住房的供應層次，嚴格控制保障性住房的準入資格。

中國社科院社會政策研究中心秘書長唐鈞提出，目前中國社會結構落后于經濟結構大約15年，中產階層不發達，這是產生當前諸多社會矛盾問題的重要原因，應“讓普通老百姓中產起來”。在很長一段時間內，我們只有房地產政策，根本就沒有住房社會政策，如果房地產是解決住房問題的唯一選擇，就好比不準老百姓在家里開伙，要吃飯必須上飯店，其結果可想而知。普通居民的住房問題應該主要由政府通過住房社會政策——也可以理解為“保障性住房”來解決。從理論上講，每一個公民在其一生中應該有一次機會得到政府以成本價供應的住宅。同時，這套房子還應該有機會成為公民的私人財產。經濟適用房應該是住房社會政策的重點，但多建廉租房不是好主意，人為地將低收入群體聚集到一起居住，質量、管理均得不到保證，這些“公共房屋”最后淪為“貧民區”的可能性很大。

南京財經大學當代馬克思主義中國化研究中心秘書長趙光瑞借鑒日本高速增長時期的公共住房政策經驗，提出在我國，在經濟發展水平有限的情況下，市場無法解決大部分人的居住問題，政府的公共住房供給政策應該發揮主導作用。公共住房政策應首先以調節收入分配為首要和主要目標，正確處理住房政策與房地產業之間的關系。公共住房政策的主體責任必須明確，有法律依據，嚴格執行計劃。住房政策應目標明確，確保公平性與公共性，應具有分享經濟特點，惠及全體國民甚至企業。應辨證看待自有住房問題，住房自有率下降的同時應該是租住環境的改善，如人均居住面積、居住環境等，使總體居住條件仍然是趨于改善的。

云南財經大學研究生部主任周文提出從體制上解決地方政府的土地財政問題、改革地方政府GDP考核機制、改革國有銀行績效考評機制：從盈利到社會責任、盡快實現商品房、廉租房與經濟適用房的無縫連接等觀點。

學者們還討論了取消商品房預售制度、嚴格限定土地交易等問題。

（編輯：劉偉偉）